상가화재보험

상가화재보험은 상가 건물과 그 안의 점포에서 난 불로 생기는 재산 손해와 남에게 끼친 피해에 대한 배상 책임을 함께 대비하는 보험을 가리킵니다. 한 건물에 건물주와 여러 임차인이 섞여 있다 보니, 불이 나면 누가 무엇을 물어 줘야 하는지부터 엉킵니다. 상가 전체를 한 장의 지도로 펼쳐 놓고 칸을 나눠 보겠습니다.

불 한 번에 움직이는 다섯 개의 칸

예를 들어 3층짜리 상가 1층 분식점 주방에서 불이 나 2층 학원까지 그을렸다고 해 봅시다. 이때 따져야 할 손해는 여러 갈래입니다. 불이 난 점포 안의 시설과 재고, 그 점포가 빌린 건물 부분, 불이 번진 옆 점포와 위층, 복도와 계단 같은 공용부분, 그리고 문을 닫은 기간의 영업 손실입니다. 칸마다 주인이 다르다는 점이 상가 화재를 복잡하게 만듭니다.

상가 화재 손해, 누구 몫인가

손해	먼저 부담이 가는 사람	살펴볼 준비
불난 점포의 인테리어·집기·재고	그 점포를 운영하는 임차인	임차인 명의 화재보험의 시설·집기·재고 항목
불난 점포가 빌린 건물 부분	건물주, 이후 임차인에게 원상복구 요구	건물주 화재보험과 임차인의 배상 준비
불이 번진 옆 점포·위층	불을 낸 쪽에 배상 청구	화재배상책임 담보
공용 복도·계단·외벽	건물주 또는 관리 주체	건물 화재보험의 목적물 범위
문을 닫은 동안의 손실	각 점포 사장님	휴업손해 담보

빌린 칸과 빌리지 않은 칸은 다르게 따진다

임차인이 빌린 점포 자체가 탔다면, 계약이 끝날 때 그 공간을 돌려줘야 하는 의무 때문에 책임을 벗어나기 어려운 경우가 많습니다. 빌리지 않은 건물의 다른 부분까지 번진 손해는 사정이 다릅니다. 대법원은 2017년 5월 전원합의체 판결(2012다86895)에서, 임차 외 건물 부분의 손해를 임차인에게 물으려면 임차인이 보존·관리 의무를 어기는 등 계약상 의무 위반이 있었다는 점을 임대인이 주장·증명해야 한다고 판례를 바꿨습니다. 다만 조사 결과 임차인 쪽 관리 소홀이 드러나면 결론은 또 달라집니다.

옆 점포 사장님이 청구하는 경우도 비슷합니다. 실화책임에 관한 법률은 불이 중대한 과실로 난 것이 아니라면 배상할 사람이 법원에 배상액 경감을 청구할 수 있게 하고 있습니다. 경감은 면제가 아니어서, 줄어든 금액이라도 작은 가게 혼자 감당하기엔 벅찰 수 있습니다.

건물주가 따로 볼 칸

건물주 보험은 보통 건물 골조와 공용 설비를 중심으로 짭니다. 임차인이 들인 인테리어는 건물주 목적물이 아닌 경우가 많고, 건물주 보험이 있다고 임차인의 책임이 사라지지도 않습니다. 건물주 쪽 보험금이 먼저 지급된 뒤 불을 낸 임차인에게 그 금액을 청구하는 일도 생길 수 있습니다. 또 건물이 11층 이상이거나 일정 면적 이상의 판매시설·학원 등이 들어 있으면 화재보험법상 특수건물이 되어, 소유자는 타인의 신체·재물 배상까지 담은 화재보험을 들어야 합니다. 우리 건물이 여기에 해당하는지부터 확인해 볼 필요가 있습니다.

휴업 손해는 가장 자주 빠지는 칸입니다. 불이 옆 점포에서 났더라도 우리 가게가 연기와 물 피해로 문을 닫으면 매출은 멈추고 임대료와 인건비는 그대로 나갑니다. 불을 낸 쪽에 청구하는 길이 있어도 합의까지 시간이 걸리니, 내 증권에서 먼저 살펴볼 칸이 있는지 알아 두면 버틸 시간이 생깁니다.

우리 상가 지도 점검

임대차계약서의 원상복구·보험 조항을 읽어 보았다
건물주 증권의 목적물에 무엇이 들어 있는지 확인했다
내 점포의 인테리어·집기·재고 금액을 따로 적어 두었다
옆 점포와 위아래 층의 업종을 알고 있다
한 달 문을 닫으면 나갈 고정비를 계산해 봤다