임대인배상책임과 임차자배상책임 차이

임대인배상책임은 건물주가 건물을 소유·관리하다 생긴 하자로 세입자의 손님이나 방문객, 지나가던 사람에게 지는 배상 책임이고, 임차자배상책임은 세입자가 빌린 점포를 불 등으로 망가뜨려 건물주에게 지는 배상 책임입니다. 가장 큰 차이는 책임의 화살표가 건물주에서 바깥으로 향하는지, 세입자에서 건물주로 향하는지입니다.

임대인배상책임과 임차자배상책임은 누가 가입하나요?

두 담보는 이름이 비슷하고 같은 건물을 무대로 하지만 누가 누구에게 물어 주느냐가 정반대입니다. 임대인배상책임에서 돈을 내는 쪽은 건물주이고, 받는 쪽은 건물 하자로 다친 세입자의 손님이나 지나가던 사람입니다. 근거는 공작물의 설치·보존 하자를 다룬 민법 제758조처럼 남에게 끼친 손해의 책임입니다. 임차자배상책임에서는 세입자가 내고 건물주가 받습니다. 빌린 물건을 잘 보존해 돌려줘야 한다는 임대차계약의 의무가 출발점이라, 같은 건물 안 사고라도 따지는 질문이 다릅니다.

두 담보를 항목별로

상가 손님이 건물 시설에 다치면 건물주 책임인가요?

예를 들어 3층 근린상가 1층에서 반찬가게를 하는 세입자와 그 건물을 가진 건물주가 있다고 해 보겠습니다. 가게 튀김솥에서 불이 나 빌린 칸의 벽과 천장이 그을렸다면, 건물주가 세입자에게 복구를 구하는 청구이므로 세입자의 임차자배상책임이 맡을 칸입니다. 같은 달 건물 입구 차양이 바람에 떨어져 반찬을 사러 온 손님이 다쳤다면 그 차양을 누가 설치하고 관리해 왔는지가 먼저 따져집니다. 건물주가 달고 관리해 온 시설이면 임대인배상책임 쪽에서 살펴볼 수 있고, 세입자가 단 간판이었다면 세입자의 시설 배상 쪽 일이 됩니다. 같은 손님의 같은 부상이라도 원인이 된 시설의 점유자에 따라 청구서가 가는 곳이 갈립니다.

서로의 증권이 서로를 지킨다

두 보험은 다른 사람이 들지만 결과적으로 상대를 지켜 주는 면이 있습니다. 세입자가 임차자배상책임을 갖춰 두면 건물주는 불탄 점포의 복구비를 받을 길이 분명해지고, 건물주가 임대인배상책임을 갖춰 두면 세입자의 손님이 건물 하자로 다쳤을 때 배상할 주체가 비지 않습니다. 그래서 계약서를 쓸 때 서로의 증권을 보여 주기로 정해 두는 경우도 있습니다.

우리 건물은 어느 쪽일까

계약할 때 함께 볼 것

• 외벽·차양·간판 같은 시설을 누가 설치하고 관리하는지 계약서에 적었는가
• 세입자 증권의 임차자배상책임 금액이 빌린 면적의 건물 가액에 닿는가
• 건물주 증권에 건물 소유·관리 배상 담보가 따로 있는가
• 공실이 생기거나 용도가 바뀌면 서로 알리기로 했는가

※ 민법 제758조(공작물 등의 점유자·소유자 책임)와 임차인의 보존·반환 의무는 공개된 법령 자료로 확인한 내용이며, 반찬가게 장면은 이해를 돕기 위한 가상의 예시입니다. 시설의 점유와 관리 책임은 계약과 사실관계에 따라 달라지고 실제 보상 여부는 약관과 가입 조건에 따라 다릅니다.